7 788От топорного «разводус вульгарис» до продуманной строительной мафии – как мошенники в Сербии обманывают покупателей и арендаторов недвиги. И как себя максимально обезопасить иностранцу, лакомому кусочку для подобных разводил.
Дисклеймер: я не юрист и не риэлтор, а просто люблю собирать и анализировать информацию. За профессиональной консультацией и абсолютно точными сведениями советую обратиться к специалистам.
Содержание
Мошенничество при ПОКУПКЕ недвижимости в Сербии
Главные риски – прописные истины
В первую очередь, иностранцу нужно различать ситуации, когда покупка недвижимости невозможна для него вообще (что бы там продавец ни заливал), и ситуации, когда такая покупка «всего лишь» высокорисковая.
1. Напомню: в Сербии для участков земли всегда определяется её назначение. Например, građevinsko zemljište – земля строительного назначения, poljoprivredno zemljište – сельскохозяйственная земля. И иностранцам – как физическим, так и юридическим лицам – покупка с/х земли запрещена.
- Исключение – граждане Евросоюза, при определённых условиях (можно почитать в Законе о сельскохозяйственной земле/Zakon o poljoprivrednom zemljištu, статья 72đ).
- Также в какой-то степени этот закон обходится через фирму: компании, основанные в Сербии, имеют право на покупку сельскохозяйственной земли – при этом гражданство владельца не играет роли.
- Наконец, участок земли можно приобрести вместе с домом, стоящим на ней – если земля эта строительного назначения по Кадастру. При этом выглядеть надел может сколь угодно по-крестьянски: главное, что у него написано «в пачпорте».
Всем остальным: даже не тратьте время и деньги на любезно предлагаемую продавцом нивушку с шикарными сливами, если суть её – poljoprivredno zemljište.
2. А вот возможная, но высокорисковая сделка – приобретение «неукниженной» (незарегистрованной в Кадастре) недвижимости. Вы, конечно, имеете право её купить, но имейте в виду – окончательное право собственности гарантируется только записью в кадастре.
И уж ни в коем случае не берите нелегальную недвигу, у которой нет даже разрешения на строительство – это гарантированный головняк и почечуй.
3. Не обращать внимания на обременения на недвиге (споры, кредиты и т.д.) – тоже не самая лучшая идея. Да, сейчас риски с ними минимальны, но всё же их стоит избегать, по возможности.
4. Некогда в Сербии все сделки оформлялись в суде, без предварительной проверки по базе – и это позволяло недобросовестным редискам от недвижимости продавать один и тот же объект много раз.
Теперь законная продажа происходит так: нотариус проверяет документы на недвижимость, а также сам объект в системе Libra, где регистрируются все договоры, – и на раз-два-три можно понять, что квартира уже была кому-то продана, и будет век ему верна (и я сейчас как о первичке, так и о вторичке).
Инвесторы, новостройки
Множественная продажа квартир и сеть мошенников в Сербии
Такой мудрый шаг в законодательстве действительно сильно уменьшил число мутных сделок. Однако теперь мошенничество иногда выходит на уровень настоящей строительной мафии – организованных криминальных цепей, где у каждого звена своя роль в обмане покупателя.
Участвовать в подобной сети могут редиски всех уровней: агенты, инвесторы, оценщики, нотариусы, госслужащие. Были случаи, когда работники Кадастра фальсифицировали выписки из него и тем самым вводили покупателя в заблуждение относительно настоящих владельцев, адреса и статуса недвиги. К счастью, случаи такого беспринципного коварства крайне редки.
И снова заклинаю вас не покупать нелегальные квартиры – их невозможно проверить в системе договоров Libra.
К тому же, порой инвесторы могут добавлять разные буквы возле номера одной и той же квартиры, и так продают её несколько раз. У легальной квартиры добавление буквы невозможно, так как она уже получает окончательный адрес по разрешению на строительство.
Схема легального строительства
Что вообще такое «укнижба» и прочие недвижественные понятия? Изучите поэтапную схему легального строительства в Сербии ниже – и сможете понимать, что тут к чему.
1. Lokacijski uslovi – буквально, «условия месторасположения», исходно-разрешительная документация. Инвестор собирает технические, экологические, юридические и прочие бумажки и получает от Департамента градостроительства подтверждение, что именно в этом месте именно такой объект построить можно.
2. Građevinska dozvola – разрешение на строительство. Инвестор получает его после разработки проекта, получения согласия соседей (на прослушивание романтических арий бульдозера по утрам) и т.д.
Понимаю, что повторяюсь, но не покупайте объект, пока на него не будет выдано это разрешение! Оно легализует недвигу и придаёт ей минимальный юридический вес.
Если берёте квартиру на стадии котлована, частая практика – заключить с инвестором преддоговор и заплатить аванс сразу по получении им разрешения на строительство. Какой-то установленной законом суммы нет, но, например, когда сербы берут ипотеку, такой аванс обычно составляет 10-30% от стоимости – что в дальнейшем и учитывается как первоначальный взнос для банка (и такой процент может от вас хотеть и инвестор в преддоговоре).
3. Prijava radova – оповещение инвестором Департамента о начале работ и сроках завершения.
4. Izvođenje radova – собственно, сами работы.
5. Upotrebna dozvola i tehnički pregled – разрешение на эксплуатацию и техосмотр.
6. Uknjižba objekta – регистрация здания в государственном Кадастре недвижимости.
7. Uknjižba stana – регистрация квартиры в Кадастре. К сожалению, хорошие «укниженные» квартиры в только что построенных домах удаётся купить чуть чаще, чем никогда – их расхватывают ещё на этапе котлована.
Итак, зная эту схему, вы не дадите инвестору впарить вам то, что не нужно. И будете понимать, на каком этапе документация, и стоит ли вообще объект того, чтобы с ним связываться.
Прочие возможные проблемы с инвесторами:
- несоблюдение сроков сдачи объекта. Обычная практика тут – затягивание с временем окончательного завершения работ.
- несоответствие качества заявленному. Новостройки в Сербии продаются уже с базовой отделкой и сантехникой. Выглядит это эффектно, но нередко застройщик пускает пыль в глаза (буквально) и максимально экономит, покупая красивые, но некачественные материалы, которые начинают сыпаться уже спустя год. В этом случае гарантия – ваш бро.
Как проверить инвестора
Так что же можно сделать, чтобы уменьшить риск мошенничества со стороны инвестора? Шпаргалка по проверке инвестора:
1. Документы по схеме выше. Можно детально изучить на сайте АПР (Агентства по регистрации экономических субъектов) в разделе ЦЕОП («Центральный учет унифицированных процедур выдачи разрешений на строительство»). Ищутся по номеру дела, названию фирмы-инвестора и улице.
Почти всегда к результатам прикреплены и сами документы. Что удобно – к прочим вопросам к инвестору можно, например, задать и «а что там с подземными водами, которые были указаны в характеристике местности»?
2. Также на сайте АПР в разделе «Поиск» по названию, ИНН или регистрационному номеру компании можно узнать, как давно она работает, успешна ли, и что в её финансовых отчётах. Инвестор, давно работающий в минус – вероятный кандидат на банкротство.
3. На сайте Национального банка Сербии можно проверить, не заблокированы ли счета инвестора.
4. Информацию из пунктов 2 и 3, а также прочие детали, удобно, кстати, изучать на сайте Companywall.
5. Форумы, на которых сербы обсуждают новостройки. Много полезнятины вперемежку с захватывающими рассказами о том, кто какую кафу любит пить на балконе. Например, в Белграде это Беобилд.
Агентства
Агентства по недвижимости в Сербии сейчас – аккредитованные организации, которые занимаются не просто вывешиванием объявлений и показом недвиги, но и ведением сделки «от и до». И обман как таковой практически невозможен (за исключением, разумеется, факта, что у агентства главная задача – продать объект, каким бы они ни был).
Потому главная задача покупателя – просто убедиться, что агентство – не шарашкина контора:
1. Фирма должна быть зарегена в APR; там же можно посмотреть, работает ли она вообще.
2. Проверить, состоит ли агентство в реестре посредников Министерства торговли, туризма и телекоммуникаций (Registar posrednika). Если его там нет – оно нелегально, и связываться не стоит.
3. В этом же реестре можете проверить, имеется ли лицензия непосредственно у агента, который вам показал квартиру.
4. Также у агента иногда бывает ещё и идентификационная карточка от Торговой палаты Сербии. Её недавно стали выдавать по запросу агентов как необязательный дополнительный вид защиты граждан от мошенничества. ID-карточка, помимо основных сведений об агенте, содержит и QR-код, с помощью которого клиент агента может быстро перейти к базе данных с инфой о фирме и агенте.
5. Наконец, можете уточнить, есть ли у агентства страхование как дополнительная защита клиента.
Самое странное, что при всей этой навороченной системе лицензий и регистраций, агентства порой всё равно творят какую-то дичь. Вот реальный случай с моим другом.
Через зарегистрированное и благополучное агентство он нашёл подходящую ему квартиру-вторичку. Подписание договора купли-продажи немного откладывалось – хозяин ждал последние документы из кадастра, которые вот-вот должны были быть готовы.
И тогда агентство предложило другу заплатить владельцу недвиги часть денег без какого-либо договора или преддоговора. Без шуток. Причём сам владелец был адекватным, не спешил и очень удивился, что агенту вообще пришла в голову подобная иНдея.
Друг и продавец сообща отклонили это бредовое озарение, дождались документов из кадастра и чинно-законно завершили сделку, подписав договор с помощью юристов агентства. Единственным последствием у друга осталось воспоминание «а что это было?».
Физлица и вторичка
По статистике, большинство покупателей в Сербии обжигается при покупке квартир в недостроенных домах. А это значит – обжиг на вторичке случается хоть и реже, но всё же случается.
Меры предосторожности при такой покупке – примерно такие же, как и при покупке у застройщика (брать, как минимум, легальную недвигу с разрешением на строительство, а для ВНЖ – обязательно с регистрацией в кадастре).
Однако стоит упомянуть и другие важные моменты:
1. При сделках с физлицами особое внимание стоит уделять проверке документов на фальсификат. Тут пригодятся юристы.
Например, кто-то может пытаться продать квартиру по поддельной доверенности. Причём это бывают даже родственники: всё логично, вот сидит, честно хлопая ресницами, дочь, вот у неё доверенность от пожилой матери. А потом выясняется, что дочь – чемпионка по фотошопу.
2. Также обязательно изучайте, что и как подписываете. Комментарий белградского адвоката Яны Полак:
«Бывает, обманщики берут покупателя под наивны рученьки, ведут к нотариусу и заключают не договор, а филькину грамоту, потому что объект нелегальный. И у людей нет никакого права на собственность, и они могут только сидеть и плакать – в том числе и потому, что такую недвижимость больше не подключают к водопроводу и электричеству.
Но это не значит, что нотариус в сговоре с аферистами. Просто нужно различать разные виды заверения документов. Есть solemnizacija – нотариальное удостоверение сделки, когда нотариус предварительно собирает у сторон документы, изучает их, проверяет возможность и законность сделки, и своей печатью уже подтверждает этот факт.
А есть overa potpisa – обычное удостоверение подлинности подписи на документе. Когда нотариус своей печатью просто свидетельствует: вот эта закорючка на бумаге принадлежит Такому-то Такойтовичу, согласно его паспорту/id-карте. В данном случае нотариуса не интересует содержание документа, он не проверяет изложенные в нём факты – лишь соответствие подписей паспортным данным.
Так вот, заверение договора купли-продажи – это «солемнизация». Но некоторые хитроумные продавцы составляют писульку, которая в глазах покупателя может выглядеть как настоящий договор. Однако, по факту, нотариус заверяет лишь подписи (а не саму сделку) – и в Сербии становится на одного обманутого бедолагу больше».
3. И совершенно очевидно, что не надо соглашаться на какие-либо действия без оформления их документально. Я уверена, что вы разумные люди, но на всякий случай, предупреждаю.
Вот ещё один случай у моих друзей. Из серии «Да ладно!».
Прекрасная квартира – разрешения на строительство и эксплуатацию, регистрация в кадастре, единственный владелец. Но владелец этот, показав недвигу и увидев заинтересованность, под конец припас сюрприз. Сообщил, что 15 лет назад, когда купил хату, не заплатил налог на перенос прав собственности. И что предлагает подписать предварительный договор с авансом – так покупатели забронируют себе квартиру, а он из этих денег уплатит налог и пеню, начисленную за всё это время.
Друзья, естественно, отказались – сейчас бы ещё избавлять от долгов постороннего человека, со смутной перспективой обладания недвигой. Квартира, несмотря на все свои достоинства, висит в объявлениях уже 10 месяцев – и это демонстрирует нам неадекватность подхода продавца (фантазёр – ты меня называла).
Мошенничество при АРЕНДЕ недвижимости
Тем, кто пока хочет только снять квартиру, тоже стоит быть внимательными. Во-первых, универсальное правило для арендаторов всех стран, не только Сербии, – объединяться не платить и не заселяться без договора.
А сам договор пристально вычитывать: прописано ли, сдаётся ли квартира с мебелью или без? Условия досрочного расторжения договора? А возврата депозита? А кто платит коммуналку? И так далее.
Но есть и специфические для Сербии проблемы:
1. Отказ владельца оформлять иностранному жильцу «белый картон» – регистрацию в полиции. Иногда лендлорд просто динамит эмигранта, откладывая поход или вообще не соглашаясь сходить с его паспортом в полицию. Чаще всего потому, что боится: вдруг полиция, узнав о жильце, сообщит в налоговую, и придётся жирный кусок арендных денег платить государству. Или лендлорду просто лень.
Не стесняйтесь настаивать на белом картоне: оформить его – обязанность как иностранца, так и арендодателя, если у вас нет «боравка»-ВНЖ, в течение 1 суток после приезда в Сербию или переезда в ней на другое место (если ВНЖ есть – разговор отдельный).
Опоздание с белым картоном или его отсутствие может вылиться в штраф. А ещё без БК вы очень многое просто в Сербии не сделаете – например, не откроете счёт в банке.
И не ведитесь на частую отговорку «полиция сегодня не работает». Обычно в городах в каждом районе есть дежурное отделение полиции, открытое 24 часа в сутки, 7 дней в неделю.
2. Попытка перекинуть на арендатора платежи, которые он не обязан совершать.
Стандартный договор подразумевает, что жилец будет башлять только:
- саму арендную плату;
- на коммуналку;
- залог (депозит) при заселении;
- на ремонт сломанного.
Всё остальное – от лукавого хозяина. Бывают случаи, когда лендлорд пытается навесить на арендатора ещё и налоги – на сдачу недвижимости в аренду (porez na prihod od izdavanja nepokretnosti u zakup) или на имущество (porez na imovinu).
Уверенно отвечайте, что эти налоги заложены в саму арендную плату, и ничего сверх указанного в договоре вы платить не станете. Разбираться с налоговой обязан сам владелец.
3. Мошенничество с залогом (депозитом). Готовьтесь: когда соберётесь выезжать, хозяин будет драться за оставленный ему депозит, как раненый лев, придираясь к каждой оставленной вами царапине или пылинке. Но это, может, и не мошенничество, а так, человеческая жадность.
А вот само мошенничество возможно ещё на стадии выбора квартиры. На волне спроса, созданного русскими эмигрантами, активизировались хитрецы, размещающие на сайтах фотографии несуществующих в Сербии квартир, часто по нереально низким, по нашим временам, ценам.
Когда исстрадавшийся от поиска жилья иностранец звонит по объявлению, «лендлорд» отвечает, что находится где-то в Европе по работе/в отпуске, показать квартиру прямо сейчас не сможет. И что получает десятки звонков, и «забронировать» жилище до своего возвращения готов лишь тому, кто сразу внесёт залог.
Эмигрант, боясь упустить выгодное предложение, отправляет деньги – и аферист исчезает вместе с объявлением о квартире и верой наивного иностранца в справедливый мир.
Надеюсь, эта статья немного помогла вам сориентироваться в мире реальном. Удачи в поиске, съёме и покупке недвижимости в Сербии!
Спасибо за интересную и нужную информацию. Прошу вашего согласия на частичный, выборочный репост статьи, с указанием источника разумеется.
Да, можно