23 766Вы долго искали и, наконец, нашли себе замечательный дом в Сербии! Будущие соседи уже откупоривают ракию, готовятся водить вокруг участка коло-хоровод, празднуя заселение, и даже развернули своих баллистических козочек, чтобы прицельно их подоить прямо вам в кружку.
А может, это квартира в городе, над уютным кафе, где так приятно сидеть, наблюдая сквозь стекло за прохожими.
В любом случае, не поддавайтесь эйфории и не принимайте скоропалительных решений. Покупка недвижимости в Сербии – серьёзный шаг и, дабы не кусать потом локти, нужно проверить имеющиеся у продавца документы, а затем подписать грамотно составленный договор.
В этой статье будет подробное руководство по первому этапу покупки – от проверки бумаг до заключения договора и оплаты недвижимости. Ну, а если вы пока не подобрали себе дом и не знаете, где и как его искать, читайте предыдущий пост: «Как самостоятельно найти недвижимость в Сербии для покупки?»
ВНИМАНИЕ: на основании только нижеследующей инструкции не стоит совершать никаких серьёзных действий. Примите её к сведению, но обязательно прибегните к помощи юриста или риэлтора. Я же не являюсь специалистом, а просто люблю собирать и анализировать информацию. Пользуйтесь, но на свой страх и риск.
Содержание
Шаг 1. – Проверяем статус недвиги в кадастре
Первое, что нужно иметь в виду, собираясь купить недвижимость в Сербии (да и в любой другой стране): без бумажки дом – промашка. Как бы ни блестела его черепица, цвели розы в саду, а цена привлекала своими соблазнительными маленькими ноликами, важнее всего – наличие документов.
Правильный дом «укнижен», т.е., зарегистрирован в Государственном кадастре Сербии. И это означает, что его невозможно продать сразу нескольким покупателям, и что на него имеются все разрешения, свидетельствующие о каком-то уровне качества.
Самостоятельно проверяем недвигу в электронной базе
Для начала, мы сами можем «пробить» недвижимость по Государственному кадастру. Печатаем в гугле: rgz knweb и переходим по первой ссылке. Вот она, электронная база данных.
Под надписью Изаберите општину кликните на выпадающий список и выберите муниципалитет/округ, в котором находится объект. Появится список с кадастровыми округами, и там уточните искомый, щёлкнув по названию микроокруга. В появившемся поле точно вбейте номер парцеллы (обычно, формата 1234/1), правильно введите капчу (код с картинки) и нажмите Прикажи – покажи.
Перед вами будет список всего, что находится на парцелле – земля, объекты и т.д. Кликая на них и крохотный значок справа от названия, вы просматриваете сведения об объектах. Тут будут и владельцы, и «обременения» на недвижимости (терет – срб.), вроде ипотеки, отсутствия разрешений, споров и т.д.
Лист владельца – «власнички лист»
Однако полностью полагаться на электронную базу данных не стоит. Во-первых, все изменения в неё вносятся очень медленно, вплоть до месяца, и можно увидеть уже устаревшую информацию. Во-вторых, нотариус всё равно не заверит сделку без «листа владельца» (власнички лист – срб.) – выписки из Кадастра. Требуйте от владельца самую свежую выписку, 1-2 дня, не больше. Он сам обязан этот власнички лист достать и оплатить перед покупкой.
Выглядит он примерно следующим образом: на главной странице – надпись «Извод из листа непокретности» (выписка из листа недвижимости), порядковый номер, дата, печать Кадастра. На прочих страницах – непосредственно данные о владельцах и имуществе.
Внимание! Если покупаете дом, взгляните на тип земельного участка. Иностранец в Сербии не имеет права приобрести сельскохозяйственную землю (пољопривредно земљиште). Только земля строительного назначения – грађевинско земљиште может быть приобретена законным образом. При этом, даже для подобной земли есть свои нюансы, так что, проконсультируйтесь перед покупкой с умненьким юристом. Серьёзно.
Почему я заморачиваюсь, разъясняя, как выглядит такая обыкновенная, вроде бы, бумага? К сожалению, не раз случалось, что некоторые продавцы-удальцы тыкали простодушным иностранцам в лицо всякими планами домов, чертежами, разрешениями и портретом своей бабушки вместо той самой выписки.
И потом вели иностранцев не к нотариусу (тот без неё не заверит сделку), а к чёрту на кулички, оформлять фиктивный договор на дом лёгкого поведения, продающийся всем и каждому. Конец таких историй известен и печален.
Шаг 2. — Получаем сербский ИНН – ПИБ
Просто так владеть домиком или квартирой, разумеется, никто не даст, необходимо платить налоги. Для этого требуется получить ИНН, в Сербии его аналог – это ПИБ (порески идентификациони броj).
Если вы планируете оформлять себе визу/ВНЖ после покупки, то вместе с ними получите и номер иностранца, который можно использовать вместо ИНН. Но категорически рекомендую купить недвигу по ИНН (ПИБ) – иначе потом заморочитесь обивать пороги налоговых.
По закону, ИНН необходимо получить в течение 5 дней с момента покупки, а лучше это сделать до неё.
Если вы покупаете недвигу на фирму, ПИБ у неё уже имеется. Внимание: на сегодняшний день фирма может купить и сельскохозяйственные угодья, но уже скоро, возможно, выйдет новый закон, сильно эту возможность ограничивающий.
У вас же ПИБа явно нет, его нужно получать в центральном отделении налоговой (в Белграде её адрес: Зелени венац, 16). Что для этого необходимо:
- заполненная анкета ПР-3 (гуглить: obrazac PR-3);
- заверенная у нотариуса копия паспорта;
- основание – для чего необходим ПИБ (достаточно заявления в свободной форме о том, что собираетесь купить такую-то недвигу);
- заверенная у нотариуса доверенность на любого гражданина Сербии (юриста или, например, вашего друга), что он может от вашего имени и в ваших интересах предпринимать все необходимые действия, связанные с налоговой (на основании соответствующего закона).
Последнее на сербском может выглядеть примерно так (вместо слов, написанных жирным шрифтом, подставьте свои данные и данные доверенного лица):
Punomoć
Kojom ja, Ivan Ivanov, iz тут адрес…, sa državljanstvom Ruske Federacije, pasoš br. 1234567, ovlašćujem
Petra Petrovića, iz Beograda, ulica…, JMBG 01234566789, broj lične karte 98765432,
Da u moje ime i za moj račun, u skladu sa članom 14. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji, preduzima sve potrebne radnje pred poreskom upravom na teritoriji Republike Srbije.
U Beogradu, 20.01.2022. _________________________ (Ivan Ivanov)
Шаг 3. – Проверка прочих документов на недвижимость в Сербии
Подглядев, что творится в кадастре и получив сербский ПИБ, продолжаем методично и занудно проверять всю подноготную нашего будущего дома в Сербии. Документы на него могут различаться, в зависимости от типа недвижимости.
Новостройка или первичка
Термин «новоградња» в сербском языке может означать любое недавно построенное здание. Но чаще всего, это новостройка, чьим первым владельцем будете вы. Разберём этот случай – покупка жилья в новостройке.
Если покупаете квартиру в новостройке от юрлица, за неё нужно дополнительно заплатить НДС (ПДВ – срб.) в размере 10% от стоимости квартиры. Инвестор обычно уже включает этот налог в цену. Граждане Сербии при покупке первой квартиры могут вернуть НДС, но к нам это явно не относится…
Если инвестор – физлицо (такое тоже бывает), то уже после покупки надо будет заплатить налог на перенос прав собственности (а НДС – не надо) – порез на пренос апсолутних права.
Он будет составлять не менее, чем 2.5 % от стоимости объекта, а порой и больше, т.к. налоговая сама с удовольствием и рвением решает, сколько стоит ваша недвижимость, отталкиваясь от среднерыночных цен. Про этот налог я подробно написала в следующей статье.
Так как в этом посте мы рассматриваем лишь тот случай, когда у недвижимости все документы более-менее в порядке, и она зарегистрирована в кадастре, предполагаю, что никаких особых дополнительных документов от инвестора рассматривать не нужно. Будет достаточно свежего «власничкого листа», но, если хотите, можете также затребовать:
— разрешение на строительство (грађевинска дозвола – срб);
— разрешение на эксплуатацию (употребна дозвола – срб). Иногда объект может быть укнижен-зарегистрирован в кадастре, но именно этого разрешения не иметь. В принципе, это не настолько страшно, но причину отсутствия этого разрешения лучше знать.
ВАЖНО: при покупке квартиры в здании не путайте понятия «укниженная квартира» (стан) и «укниженное здание» (зграда). Второе совсем не подразумевает первое.
Вторичка – «староградня»
Вторичка на сербском языке может обозначаться как «староградња» (если здание построено давно) или «новоградња», если недавно. Главное, что владелец – физлицо с соответствующими правами и обязанностями, а также родственниками, которые могут внезапно начать качать права уже после продажи.
Что же делать с этой вторичкой:
1) Точно так же, начинаем со свеженького листа владельца, в котором будет видно, кто является собственником, и какая доля имущества ему принадлежит. Кроме того, в нём отражено, брал ли владелец ипотеку на свою недвижимость в Сербии.
2) Сразу же требуем от владельца показать документ, на основании которого он приобрёл права на объект (т.е., договор купли-продажи, дарения, наследство и т.д.). Он понадобится нотариусу, да и вам бы его было неплохо себе скопировать.
3) Хорошенько потрясите генеалогическое древо семьи продавца – с него должно упасть заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги владельца и прочих совершеннолетних членов семьи на продажу.
4) Взять подтверждение, что владелец оплатил все коммунальные счета и уплатил налоги. Чтобы вам не отключили свет как раз во время хороводов в честь заселения.
5) Можете запросить в суде, не спорят ли о вашей будущей квартире.
6) Может потребоваться и выписка – копия свидетельства о рождении продавца.
7) Из практики моих знакомых: лучше запросить и подтверждения об уплате налогов (на перенос прав собственности и на имущество).
Шаг 4. (необязательный) — Подписываем преддоговор
По желанию, подпишите и заверьте у нотариуса предварительный договор с владельцем (предуговор – срб.). Им вы как бы бронируете себе недвигу на время, пока собираются необходимые документы. Там можете прописать размер авансового платежа (обычно это 10% от стоимости), обязательство продавца рассчитаться с коммуналкой и налогами и подготовить прочие бумаги.
ВНИМАНИЕ: если вы не говорите по-сербски, у нотариуса должны присутствовать судебный переводчик (официальный тариф – 50 евро в час) и 2 свидетеля, говорящих на русском и сербском.
Шаг 5. — Подписываем договор
Договор нотариус не составляет, только проверяет и заверяет. Можете подкорректировать типовой, скачав его предварительно в интернете, но всё же не стоит рисковать, особенно, если не знаете языка, да и вообще в сербской жизни варитесь пока недолго.
Кроме того, у каждой сделки есть свои особенности, а у сторон – свои условия и пожелания. Например, вы хотите оформить недвижимость на компанию, свою жену, детей и любимую ротвейлериху Машку. Пусть лучше вам на помощь придут Чип и Дейл квалифицированные юристы.
Договор, разумеется, должен содержать стандартные части, вроде того, кто является его сторонами (обязательно проверьте написание данных, особенно номер паспорта и имя-фамилию).
Потом идёт предмет договора – купля-продажа недвижимости (адрес, кадастровый округ, номер парцеллы, укниженной в листе под номером таким-то).
Указывается и стоимость недвиги, пишется, что сумма будет перечислена со счёта на счёт. Кстати, если предмет договора – мансарда (последний этаж), в общую площадь не включаются участки, где высота потолка меньше 1,6 м.
Отдельным пунктом упоминается защита от эвикции (продавец гарантирует, что на недвижимость не будут предъявлять свои права третьи лица).
Обязательно указывается и clausula intabulandi – положение, в котором продавец соглашается с тем, что покупатель может сам, без участия бывшего владельца, зарегистрировать-укнижить её в Государственном кадастре на своё имя.
Оплачивать услуги нотариуса обязан, опять-таки, многострадальный покупатель.
Шаг 6. — Оплата продавцу
После подписания и заверения договора Продавец берёт Покупателя под белы рученьки и ведёт в банк, где происходит священный обряд по перекидыванию денег со счёта на счёт. Счета должны быть открыты заранее, и лучше всего, если они будут в одном и том же банке, для быстроты.
Все финансовые операции обязаны проводиться в динарах, но недвижимость в Сербии – исключение, её разрешено оплачивать в евро («Закон о девизном пословању», статья 34, абзац 2, п. 5).
При стоимости объекта менее, чем 15 тысяч евро, можно расплачиваться с продавцом наличными («Закон о спречавању прања новца и финансирања тероризма», статья 36). Однако настоятельная рекомендация всех-всех-всех следующая: проводите всё через банк.
Для банка нужно сделать копию договора (некоторые банки требуют заверенную у нотариуса или в суде), а потом немного посидеть, пока происходит оплата. За это банк возьмёт комиссию. А затем выдаст официальное подтверждение. Оно понадобится для кадастра, а также будет обозначать, что сделка завершена, и покупатель получил все права на объект.
Недвижимость в Сербии куплена — что дальше
Дальше вы измождённо выдыхаете после всей этой беготни и заселяетесь в новую квартиру/дом. Некоторые рекомендуют при заселении первым запустить кота составить протокол, но это уже по вашему усмотрению.
Готово! Зовите соседей, водите хороводы, пойте, пейте и отмечайте, но не переусердствуйте: вас ожидает ещё несколько финальных забегов, в которых продавец уже не участвует.
В течение 10 дней с момента покупки вы обязаны подать заявление на налог на перенос прав собственности (после чего его уплатить). А также перерегистрировать имущество на себя в кадастре. И перекинуть на себя всю коммуналку и налог на имущество. Об этом я написала в следующей статье: Как купить жилье в Сербии – ч.2: уплата налогов, регистрация в кадастре, коммунальные платежи.
Очень ценная информация! Респект автору!
Есть вопросы, как можно с вами связаться?
Спасибо, Сергей! 🙂 Пишите на gora.derevo@yandex.ru
Здравствуйте, Дарья! Думаю сейчас о переезде в Сербию по покупке недвижимости, поэтому прочитала этот Ваш материал с большим интересом, большое Вам спасибо! У меня есть вопрос, можно я тоже напишу Вам на почту?
Добрый день, Марина! 🙂 Да, пишите на gora.derevo@yandex.ru
Спасибо за интересную инфу!
И вам спасибо за отзыв)
В апреле планирую приехать на просмотр в Сербию, можете подобрать в западной части, домик в пригороде, 1 этаж.
Я не занимаюсь продажей недвиги.
спасибо большое за информацию
Скажите, по состоянию на 21-г., что нибудь изменилось или все, что написано, по прежнему актуально?
Здравствуйте! В целом, примерно то же, разве что, нотариусы сами теперь регят в кадастре.
Здравствуйте, Дарья!
Перебираемся в Сербию и для нас сейчас ваша информация бесценна. Большое спасибо!
Поясните, пожалуйста, зачем нужен данный документ:
«заверенная у нотариуса доверенность на любого гражданина Сербии (юриста или, например, вашего друга), что он может от вашего имени и в ваших интересах предпринимать все необходимые действия, связанные с налоговой (на основании соответствующего закона).»
Здравствуйте, ответила вам на e-mail 🙂
Дарья, доброго дня и во-первых, спасибо за Ваш сайт! Можно ли при поиске дома, параллельно узнавать где-то про качество местной воды?
Здравствуйте.
Очень нравится Ваш блог.
Я искала информацию по районам Белграда (нужно снять квартиру).
И, честно, не нашла.
Подскажите, в какой районе лучше снимать квартиру тем, кто любит старый город.
Чтобы Вы понимали, в Питере мы живём на площади Восстания )))
В Белграде хотелось бы так же.
Я так понимаю, что Врачар подойдёт.
А какие ещё.
Спасибо большое за Ваш сайт и заранее за ответ.
Здравствуйте! 🙂 Врачар, Дорчол, старый Земун.
Здравствуйте, спасибо большое за Вашу работу! У меня вопрос — рассматриваем покупку квартиры в старом здании и продавец говорит, что в кадастре только номер квартиры,а кв. метров прописано ноль!Стамбена играла за коллективно станованье.вот какие подводные камни??спасибо!
Здравствуйте!
Хорошая статья, спасибо. Не можете ли также (или хотя бы кратко) описать процесс покупки гражданином РФ в Сербии:
1) гаража
2) викендицы
Спасибо!
Очень интересные и полезные статьи. Есть к вам личные вопросы. Как то можно с вами связаться?
Здравствуйте! Пишите на gora.derevo@yandex.ru 🙂
Добрый день!
«священный обряд по перекидыванию денег со счёта на счёт…»
Зачем одновременное присутствие в банке обеих сторон сделки? Покупатель, наверное, же не собственноручно выполняет процедуру перевода денег, а поручает это банку? Как всё проходит технически?
Обычно покупатель и продавец оба идут в банк и там подписывают бумаги, которые им этот банк выдаёт на их запрос.